|
Снег
3 - 28.06.2010 - 13:15
|
Существующие способы решения проблем,
связанных с преимущественным правом покупки
Наличие большого количества проблем приводит к тому, что собственники комнат вынуждены использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки.
1. Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на квартиру (комнаты) покупателю. На дарение не распространяются правила ст. 250 ГК. Недостатками этого способа являются, во-первых, притворность сделки, что позволяет соседям по коммунальной квартире оспорить сделку и перевести на себя права и обязанности покупателя по цене, которая будет определяться судом, во-вторых, необходимость уплаты налога на дарение в случаях и в размерах, предусмотренных Федеральным законом "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". Поэтому в Санкт-Петербурге чаще используются более сложные способы обхода преимущественного права покупки.
2. Усовершенствованный способ в риелторской практике называется "дарение одного квадратного метра". Способ заключается в том, что продавец дарит покупателю малую долю из принадлежащих ему долей в праве собственности на квартиру, причем размер этой доли столь мал, что она не подпадет под налогообложение в порядке п. 2 ст. 3 Федерального закона "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения". После регистрации договора дарения и права собственности покупатель становится номинальным сособственником квартиры, комната в которой отчуждается, и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальные доли в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. При этом ни нотариус, ни учреждение юстиции не потребуют отказа соседей от преимущественного права покупки. Вопрос о недействительности сделки "дарения одного квадратного метра" неоднозначен, поскольку мотив сделки не может являться ее пороком (ч. 2 п. 1 ст. 178 ГК). Судебной практики по оспариванию договоров "дарения одного квадратного метра" пока не сложилось. Однако даже если суды будут признавать такие сделки недействительными в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК, это должно привести к переводу прав и обязанностей покупателя на того сособственника, который это оспаривает. При этом если цена сделки по купле-продаже остальных долей установлена достаточно высокой (рыночной или выше), то у соседей отпадает экономическая заинтересованность в таких спорах. Недостатком данного способа является, во-первых, растягивание сделки на два этапа и, во-вторых, непонятный юридический статус договора "дарения одного квадратного метра".
3. Последний способ заключается в использовании договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК. Это договор, при котором одна сторона продает свою долю в праве собственности на квартиру, вторая сторона оплачивает эту долю, а собственником становится третье лицо, не являющееся стороной договора. Здесь возможны два варианта: а) второй стороной договора (плательщиком) является один из участников общей долевой собственности; б) участник долевой собственности является третьим лицом (приобретателем права собственности). По сложившейся практике, третье лицо не признается стороной договора. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. При этом не совсем понятно, как применить ст. 250 ГК к отчуждению долей в праве собственности по договору в пользу третьего лица.
|